Czy postanowienia zawarte w umowach o ustanowienie użytkowania wieczystego dotyczące kary umownej z w razie niedokonania zabudowy, nabytej od Gminy nieruchomości, w wysokości i terminie wskazanym w umowie, na podstawie przepisu art. 483 § 1 k.c., pozostają w sprzeczności z art. 63 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.2018.2204 t.j. z dnia 26.11.2018 roku), a przynajmniej zmierzają do ich obejścia ?

Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 20 stycznia 2022 r., III CZP 8/22

Nieważne jest postanowienie umowy o ustanowieniu użytkowania wieczystego określające obowiązek zapłaty przez użytkownika wieczystego kary umownej w wypadku niezagospodarowania nieruchomości w terminie wskazanym w umowie.

Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 grudnia 2020 r., I CSK 27/19

Z uwagi na fakt, że udziały w prawie użytkowania wieczystego obejmują nieruchomość w całości, to dopóki stanowiące jej części składowe wyodrębnione geodezyjnie działki nie staną się odrębnymi nieruchomościami, niedopuszczalne jest rozporządzenie udziałem w prawie użytkowania wieczystego (w tym jego zrzeczenie się) ograniczone przedmiotowo do niektórych tylko działek geodezyjnych.

Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 11 grudnia 2020 r., V CSK 39/19

Obowiązkiem właściciela gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste jest znoszenie korzystania z niego przez użytkownika wieczystego. Przysługuje mu przy tym uprawnienie do pobierania opłat i odpowiednio - roszczenie o ich zasądzenie, natomiast nie ma on roszczenia o zobowiązanie użytkownika wieczystego do zagospodarowania nieruchomości zgodnie z umową. (…)

Właścicielem nieruchomości oddawanej w użytkowanie wieczyste jest zawsze podmiot publiczny, a sposób postępowania podmiotu o takim statusie z mieniem pozostającym w jego zasobie nie może być dowolny, lecz musi prowadzić do realizowania zadań wyznaczonych mu ustawowo. Nie można zatem twierdzić, że działania użytkownika wieczystego i zasady, według których wykonuje on uprawnienia uzyskane do nieruchomości mogą pozostawać poza kontrolą właściciela. Powinien on bowiem korzystać z takich instrumentów, które zagwarantują, że osiągnięty zostanie cel ustanowienia prawa względnie podjąć działania zmierzające do jego wygaszenia.  

Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 grudnia 2019 r., I CSK 543/18

Zgodnie z art. 71 ust. 1 u.g.n., za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę i opłaty roczne. Natomiast art. 72 ust. 1 u.g.n. stanowi, że opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej określonej zgodnie z art. 67. Budynki oraz ich powierzchnie wpływają na cenę całej nieruchomości, ale nie są uwzględniane przy obliczaniu opłat rocznych, gdyż tu uwzględnia się tylko cenę gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste. Wysokość stawek procentowych uwzględnianych przy obliczaniu opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jako nieruchomość gruntowa została oddana i jest zróżnicowana od 0,3%ceny do 3% ceny (por. art. 72 ust. 3 u.g.n.).

Uchwała Sądu Najwyższego (3) z dnia 13 marca 2020 r., III CZP 65/19

Zniszczenie budynku nie powoduje wygaśnięcia udziału w użytkowaniu wieczystym gruntu jako prawa związanego z odrębną własnością lokalu, który znajdował się w tym budynku.

 
Uchwała Sądu Najwyższego (3) z dnia 13 marca 2020 r. III CZP 44/19

Uchybienie przez właściciela nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste, który wypowiedział wysokość opłaty rocznej lub przez użytkownika wieczystego terminowi 14 dni do wniesienia sprzeciwu od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego (art. 80 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, jedn. tekst Dz. U. z 2018 r. poz. 2204 ze zm.) powoduje odrzucenie sprzeciwu.

Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 27 lutego 2020 r., III CZP 58/19

Dopuszczalna jest zmiana wysokości stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu na podstawie art. 221 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2020 r. poz. 65) także w sytuacji, gdy - ze względu na zmianę wartości nieruchomości - wcześniej została już dokonana aktualizacja opłaty rocznej na podstawie art. 78 w związku z art. 77 ust. 1 u.g.n., w drodze wypowiedzenia wysokości opłaty rocznej, przy zastosowaniu stawki procentowej ustalonej przed wejściem w życie tej ustawy.

Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 marca 2019 r., I CSK 70/18

Użytkownik wieczysty może spodziewać się zarazem, że przez czas, na który prawo to zostało ustanowione będzie mógł korzystać z nieruchomości z wyłączeniem innych osób, nabędzie na własność wzniesione na niej budynki i urządzenia, może obciążyć ustanowione prawo oraz rozporządzić nim, pobierać z niego pożytki. Szczegółowy sposób, w jaki użytkownik wieczysty ma korzystać z nieruchomości musi określać umowa, w której strony powinny zawrzeć postanowienia na temat m.in. celów, na które nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, rodzaju budynków lub urządzeń, które na niej mają być wzniesione oraz terminu rozpoczęcia i zakończenia robót budowalnych, jeśli na takie cele nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste (art. 239 k.c.). Z umowy nie wynika dla właściciela nieruchomości roszczenie przeciwko użytkownikowi wieczystemu o wybudowanie określonych w niej budynków lub urządzeń, a sankcją niewypełnienia tego obowiązku jest jedynie możliwość rozwiązania umowy przed upływem terminu, na jaki została zawarta (art. 240 k.c.).

Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 11 kwietnia 2019 r., III CZP 100/18

​1. Konstytutywny wpis prawa użytkowania wieczystego do księgi wieczystej nie stanowi elementu czynności prawnej, którą jest umowa ustanowienia albo przeniesienia tego prawa rzeczowego.
2. Dla oceny dobrej lub złej wiary osoby, na rzecz której nastąpiło ustanowienie albo przeniesienie prawa użytkowania wieczystego, rozstrzygająca jest chwila złożenia wniosku o wpis tego prawa do księgi wieczystej. 

Uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 grudnia 2018 r., I OPS 2/18

Na postanowienie samorządowego kolegium odwoławczego o odmowie przywrócenia terminu do złożenia wniosku o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości – wydane na podstawie art. 59 § 1 kpa w związku z art. 78 ust. 2 i art. 79 ust. 7 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r. poz. 121 ze zm.) - przysługuje skarga do sądu administracyjnego.

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 czerwca 2018 r., II FSK 3346/17

Nabycie w postępowaniu egzekucyjnym prawa użytkowania wieczystego nie jest objęte dyspozycją art. 27 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (…). Ponadto na mocy art. 999 § 2 k.p.c. od chwili uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności powtarzające się daniny publiczne przypadające z nieruchomości od dnia prawomocności postanowienia o przysądzeniu własności ponosi nabywca. Regulacja ta dotyczy zatem zarówno opłat za użytkowanie wieczyste (por. wyrok Sądu Okręgowego w Gdańsku z dnia 16 listopada 2011 r., sygn. akt III Ca 859/11, publ. LEX nr 1714211),
jak i obciążających nieruchomość oddaną w wieczyste użytkowanie podatków od nieruchomości, dla których cezurą jest data uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, a nie wpis tego prawa na rzecz nowego właściciela w księdze wieczystej.

Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 lutego 2018 r., IV CSK 237/17

(…) przedmiot regulacji norm art. 33 ust. 2 i art. 77 ust. 4 i 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.) nie jest tożsamy, bo każdy z przepisów odnosi się do odmiennego stanu faktycznego i kreuje nietożsame roszczenie użytkownika wieczystego: po wygaśnięciu stosunku prawnego użytkowania wieczystego - roszczenie o wynagrodzenie (art. 33 ust. 2), a w okresie trwającego nadal stosunku prawnego - roszczenie o dokonanie aktualizacji wysokości opłaty rocznej (art. 77 ust. 4 i 6).

(…) Przesłankami zaliczenia wartości dokonanych przez użytkownika wieczystego nakładów, ale jedynie nakładów koniecznych, są wyłącznie dwie kumulatywne przesłanki przesądzające o zastosowaniu art. 77 ust. 6 u.g.n.: a) wpływ nakładów - ale tylko o takiej kwalifikacji prawnej - na cechy techniczno-użytkowe gruntu i b) wzrost wartości nieruchomości gruntowej w następstwie ich poniesienia przez użytkownika wieczystego. Zaliczenia wartości nakładów koniecznych, poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej, na poczet różnicy między opłatą zaktualizowaną, a opłatą dotychczasową (aktualizacja opłaty rocznej) nie uzależnił zatem ustawodawca w art. 77 ust. 6 u.g.n. od przydatności rezultatów tych nakładów dla właściciela nieruchomości lub jej kolejnego użytkownika wieczystego.

W przepisie art. 77 ust. 6 u.g.n. nie jest bowiem istotny fizyczny efekt czy forma rezultatu poczynionych nakładów koniecznych, ale to, czy poniesione zostały nakłady konieczne, które zarazem wpłynęły na cechy techniczno-użytkowe gruntu, i czy w następstwie ich poniesienia wzrosła wartość tego gruntu. Fizyczna postać rezultatu poniesionych nakładów nie jest natomiast wymaganą przesłanką określoną w hipotezie interpretowanej normy art. 77 ust. 6 u.g.n.

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 marca 2017 r., I OSK 1537/15

Użytkownik wieczysty dobrowolnie nabywa prawo użytkowania wieczystego danej nieruchomości wraz z określonymi w umowie warunkami, a więc powinien liczyć się ze skutkami jego nabycia. Jeśli więc jest mu wiadomo jakie są terminy wykonania obiektów (często dość krótkie lub wręcz już dawno przekroczone), to nabywając prawo użytkowania wieczystego użytkownik wieczysty musi się liczyć z konsekwencjami tego nabycia, wśród których jest nałożenie dodatkowej opłaty rocznej.

Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 6 czerwca 2018 r., III CZP 6/18

​Opłata roczna z tytułu wieczystego użytkowania związanego z prawem własności wyodrębnionego lokalu użytkowego pełniącego funkcję garażu wielostanowiskowego powinna być wypowiedziana w całości wszystkim współwłaścicielom tego lokalu (art. 78 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, tekst jedn.: Dz. U. z 2018 r. poz. 121, ze zm.).

Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 24 maja 2017 r.

Artykuł 38 k.p.c. nie ma zastosowania w sprawach o zapłatę zaległych opłat rocznych za użytkowanie wieczyste gruntu.